オリンピック後の不動産価格は下がるのか
いきなりですが、先日職場でこんな会話を耳にしました。
Aさん「そろそろマンション買おうと思ってるんですよね～」
Bさん「オリンピック後は下がるから待った方が良いじゃん」
（確かに現在不動産を買おうと思っていても、オリンピック後の相場変動が気ななり、躊躇している方は多いのではないでしょうか？）
ん？ちょっと待てよ？
果たして、本当にオリンピック後は不動産価格が下がると断言できるのでしょうか？疑問に思ったので、今回は私なりの見解を述べていきたいと思います。
ちなみに、結論から申しますと、これから先に不動産（に限らず株なども同様）が上がるか下がるかは誰にもわかりません。先のことは分かりませんが、過去のデータや将来予想されることから推測はできると思うので、上がる要素、下がる要素を研究していければと思います。
オリンピック後の不動産価格はどうなるのか
おそらく、Bさんのようにオリンピック後に不動産価格が下がるという方の意見としては、現在はオリンピック需要で職人さんの人手不足や資材不足のために人件費や材料費が高騰しているから、オリンピックが終わった後は下がるという考えなんだと思います。つまり、ここ数年はオリンピック需要で建設費が上がっているだけだと。しかし、ここで＝オリンピックが終われば不動産価格は下がるということは断言はできないと思います。
そもそも、オリンピック関連施設の建設で人件費や材料費が値上がりして、戸建てやマンションの価格も上がっているという理論なら、中古物件には当てはまらないのでは？と、思います。
何故なら、中古物件はオリンピック決定前に建築されており、その物件価格にはオリンピック需要が反映されていないからです。あくまで、人件費の高騰によって物件価格が上がっているのはオリンピックによる建設ラッシュが始まったここ数年の物件です。
つまり、それ以前に竣工した物件には関与しませんし、築年数にもよるかもしれませんが、中古物件なら建物の価格は減価償却されています。となると、オリンピック決定後に人件費や材料費が高騰してから建てられていない物件は、その高騰した費用は反映されていません。
＊減価償却
年数の経過と共に老朽化する為、購入費用が減っていくという考え方です。
家の場合ですと、土地と建物の価格で物件価格は形成されています。その内、土地は年数が経過しても 老朽化しません。しかし、建物は年数の経過と共に老朽化していきます。そこで、購入費用を償却されていくというイメージです。
つまり、土地の上がる下がるはあっても、建物は価値が減っていく一方です。
土地は上がるのか下がるのか
先ほども述べたようにこれは誰にも分かりません。少なくとも、オリンピックが終わったからと言って、下がると断言することはできません。
ただ、オリンピックによって日本だけでなく世界中からも多くの人が訪れることによって、東京が人気になり、住みたい人が増えたり、企業の東京進出が進めば上がります。
逆に下がる要素を考えると、やはり人口減少でしょうか。これは当然需要と供給の関係で東京の不動産が人気が出れば欲しがる人も増えるので不動産価格は上がりますし、人が減れば欲しがる人も減るので不動産価格も下がります。
しかし、人口減少すると言っても、急激に人が居なくなる訳ではありません。実際にはゆるやかに減少していくので、下がるとしてもゆっくり下落していくのではと思います。
ただし、東京においては人口の流入による増加が続いているので、これから数年間はむしろ上昇する方が確率は高いのではないでしょうか。
過去オリンピックを行った都市のその後
以上のように、開催決定から開催まで上がり続け、開催後も上がり続けている傾向のようです（ロンドンは開催決定から開催までの間に一度下がってますが、調度リーマンショックの時期ですね）。
おそらく、オリンピックによる再開発によって上がっていく傾向にあるのではないでしょうか？
まとめ
将来、不動産価格が上がるか下がるかは誰にもわかりません。しかし、オリンピックが終わった＝不動産価格が下がるとは言い切れないのではないでしょうか。過去の事例を見ると、むしろ上がっていく傾向があります。
