はたして不動産投資はハイリスクなのか

投資の勉強をしていくと、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであるという言葉を度々耳にすることがあります。一方で株やFXはハイリスク・ハイリターンと言われることが多いです。しかし、先日不動産投資のコラムで目にしたのですが、不動産投資を行っていない人に不動産投資とはどういうイメージかとアンケートをとると、

不動産はリスクが高い
不動産投資なんてやるお金がない
知識が必要で難しそう

というようなイメージがあるようです。

そこで、不動産投資はハイリスクなのか考察していきたいと思います。

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リスクについて
- そもそもリスクとは
様々な投資
まとめ

リスクについて

一番上のリスクが高いという点について検討します。

例えば、10という数字は大きいか小さいかと聞かれ、大きいか小さいかは答えられません。1よりかは大きいですし、100よりかは小さいからです。

つまり、リスクが高いと言っても、それは何かと比較しないと高いか低いかは比べようがないのだと思います。

おそらく、参入障壁が高い（1件物件買うのも数百～数千万円）=リスクが高いというような認識があるのではないでしょうか。

やるお金がないという点については、基本的にはレバレッジを効かせられるのが不動産の強みであります。この点は後ほど解説していこうかと思います。

知識が必要というのは、これは何事もそうなのではないでしょうか？株やFXをやるにしても知識は必要ですし、金融は難しくて複雑だと思います。だからこそ、勉強は必要かもしれません。それに比較すると実は不動産投資は必要な知識は金融ほどは多くないように感じます。

そこで、はたして不動産投資はリスクが高いのか？これについて、株やFX等と比較して考えていきたいと思います。

そもそもリスクとは

一般的には「リスク」と言うと、「危ない」、「危険」というようなイメージがあるかもしれませんが。投資においてのリスクの意味は「振れ幅」のことです。

例えば、絶対に下がる株というものがあったとします。この株のリスクは100ではなくて、0です。何故なら、絶対に下がるのなら買わないことができるからです。そうすれば、損をすることはありません。

つまり、リスクとは上がるかもしれないけど下がるかもしれない。下がるかもしれないけど上がるかもしれないということなのです。

株やFXは下がるかもしれないのに、人間は投資をします。それは、やはり上がるかもしれないということに賭けているというのが人間の本能なのでしょうか。

もちろん、人間は誰しも自分が損をするのは嫌ですよね。しかし、得はしたいですよね。そこで損をするかもしれないけど得をしたいから投資に踏み切るのではないでしょうか？

リスクを取りたくないのは当然かもしれません。しかし、リスクを取らないことでリターンを得られないのも事実です。

様々な投資

世の中には、様々な投資があります。

株、FX、不動産、仮想通貨

等々、挙げていけば更にあるかもしれません。

投資と言ったら、まずは株、FXを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか？おそらく、この2つはそれだけ知名度も高く実際に取引をしている方が多いのだと思います。

そこで、軽くこれらの仕組みを確認しようと思います。

株

株では下記の2点で利益を目指すことになります。

キャピタルゲイン

売買によって得られる利益

例えば、1,000で買った株が2,000円になれば、1,000円のキャピタルゲインです。

インカムゲイン

保有していることで得られる利益

株の場合では、配当金や株主優待等のことを指します。

例えば、5%の配当の株を10,000円持っていれば、300円のインカムゲインです。

一見小さなように見えますが、実は大口の株主になれば話は違います。

例えば、配当が5%の株を100,000,000円持っていれば、

100,000,000円×5%=5,000,000円

これだけでサラリーマンの年収に匹敵しますね。ただ、理論的にはそうであっても、現実にここまでたどり着くのは難しいですね。

FX

FXとはForeign　eXchangeの略でFXと言います。何故かFEではありません。

foreign exchangeを訳すと、外国為替です。証拠金を預け、外国為替の上がるか下がるかを予想します。そして、買った（売った）時と決済時の為替の差金を決済します。

実は、FXは差金決済取引（CFD：contract for difference）という投資の中の一種類なのです。CFDには、FX以外にも金や原油や小麦等も投資対象として選択できます。

スワップポイントという金利差による金利を受け取ることもできますが、基本的にはキャピタルゲインを目指します。

不動産投資

不動産投資が大きく異なる点は、物件の売り買いで利益を得る（キャピタルゲイン）を目指すこともあれば、基本的には物件を保有していることによる賃料収入（インカムゲイン）を得ることを目指す点です。このことから、安定的に収入を得ることができると考えることもできます。また、不動産に投資する商品としてはREITというのもありますね。これは自分で物件を所有するのでなく、株に近い投資商品です。

私は以前証券会社のセミナーに参加し、進められるがままにFXに投資をしてしまいました。そして、1か月もしない内に100万円弱を溶かしてしまいました・・・

このことから、業者の言う通りにならないで自分でしっかり勉強して投資をしなければいけないと学んだのは良い経験です。

不動産ではこのようなことは起きづらいと思います。

例えば、株の相場はその株が本当に高いのか安いのかは様々な指標を用いたりしなければ分かりませんが、不動産の相場は簡単に調べることができます。不動産ポータルサイトやチラシ等を見て、同じぐらいの物件を比較することができます。指標としては、最寄駅から徒歩何分あるいは車、バスで何分か土地面積、床面積、間取りぐらいではないでしょうか。将来の値上がり値下がりは誰にも分かりません。ですが、これは株もFXも同様なのではないでしょうか？

家賃相場は不況や金融ショックがあっても大きく動くことはあるのでしょうか？

例えば、バブルやリーマンショック前後で一瞬下がることはあっても、実はその後数年で立て直していることが分かります。未来のことは分からなくても、過去のデータを調べることはできますね。

逆に言うと、数年で土地が何倍にもなったり、家賃が何倍にも値上がりすることはほぼないので、長期間をかけてじっくり収益を上げていくような要素が強いのではないでしょうか。

また、不動産のメリットとしては、ローンを組めるという点があります。例えば、株やFXに投資をしたいからと言って、ローンを組ませてくれる金融機関はないと思います。しかし、不動産投資の場合は金融機関が融資を行ってくれます。しかし、ローンを組むが故にローンを背負うというデメリットはあるのかもしれません。