不動産投資について

最近、「サラリーマン大家さん」という言葉が流行っているぐらい、土地持ちではない一般のサラリーマンが不動産投資を行うことが流行ってきました。私も一般のサラリーマンですが、一昔前までは、不動産投資は金持ちが行うもの、土地を持っている人にしかできないと思っておりました。しかし、数年前から投資の勉強を始めてみると、不動産投資とは投資の中でも比較的安定的な収益を得ることができる投資だと思うようにもなりました。ただし、現金一括購入で物件を購入する場合を除いて、何千万というローンを組んで行う投資であるので、その点はどうしても慎重にならざるを得ません。

そこで、今回は不動産投資とはどのようなものなのかについて考えていきたいと思います。

不動産投資の仕組み

まずは、不動産投資とはどういうものなのか説明していきます。

賃貸住宅に住んでいる方は、想像しやすいと思います。毎月家賃を管理会社あるいはオーナーに支払っていると思いますが、ズバリこれの逆が不動産投資です。つまり、オーナー側として家賃を支払ってもらう側になるのです。物件を購入して、投資するということになります。自分の不動産を人に貸すことで、賃料（家賃）を支払っていただくのです。

不動産投資の収益

不動産投資の収益はどのようになるのか説明していきます。支払っていだたく賃料が全て収益となる訳ではありません。それは何故か？諸費用や税金が発生するからです。まず、管理会社に管理費を払い、マンションの場合は管理組合へ管理費（管理会社へ支払う管理費とはまた別です）、修繕積立金を支払わなければなりません。戸建てやマンションやアパート等の一棟物件の場合は管理費、修繕積立金はありません。しかし、自分で修繕計画を計画する必要が出てきます。

そして、毎年1月1日時点の物件の持ち主は固定資産税、都市計画税の支払いもあります。つまり、賃料から（管理会社への）管理費、（管理組合への）管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税を引いた残りが手取りとなります。ちなみに、これらの管理費、修繕積立費、固定資産税、都市計画税をまとめて諸費用と表すこともあります。

サラリーマンの給料と同様に考えると分かりやすいと思います。額面の給料から保険やら所得税、住民税を引いた金額が手取りとなりますよね。これと同じイメージです。

利回り

不動産投資をする上で大きな指標となる「利回り」という言葉を説明します。

利回りとは、投資額に対して、どれぐらい取り分があるかということです。ちなみに、通常は年間あたりで考えます。

表面利回り

例えば、2,000万円の物件を買って、月の賃料が10万円だとすると、

年間で10万円×12=120万円の収入があります。

この120万円÷2,000万円=0.06

つまり、%に直すと、0.06×100=6%となります。

これが「利回り」です。

しかし、実は利回りにも2種類ありまして、「表面利回り」と「実質利回り」というものがあります。上記の6%は「表面利回り」になります。

実質利回り

では、「実質利回り」とは何かと言うと、諸費用を引いた利回りのことです。

例えば、2,000万円の物件で月の賃料10万円、諸費用20万円だとすると

（10万円×12-20万円）÷2,000万円=0.05

0.05×100=5%

実質利回りは、5%になります。

このように、諸経費を考慮して実質利回りを出すと、表面利回りよりも下がってしまいます。しかし、これが実際に入ってくる収益なので、投資の際には実質利回りで考える必要があります。

表面利回りが高くても、消費用が高いが故に実質利回りは低くなってしまうなんてことがあるかもしれません。

物件について

不動産投資は、その名の通り不動産に投資します。つまり、どのような不動産に投資するのかが肝となります。当然、利回りが高い物件が良いのですが、利回りが高いということは、賃料が高い割に物件価格が安いということです。このような物件は何かしら事情があることもあるので、注意が必要です。いくら利回りが高くても、借りる人が居なければ賃料は取れません。賃料が取れなければ利回り0になってしまいます。これでは、元も子もないですね。

まとめ

今回は不動産投資について簡単ではありますが、書いてみました。不労所得として労働をせずに収入が入ってくる不動産投資は魅力的ですね。ただ、一言に不動産投資と言っても、幅広く種類があるので今後また詳しく書いていきたいと思います。