朝コーヒーの効用
私は朝の出勤前にしばしば喫茶店でコーヒーを飲むのですが、これがなかなか良いです。そこで、今回は朝コーヒーの効用について書いていこうと思います。
何故、出勤前にコーヒーを飲むようになったのか
私は京浜東北線で通勤をしているのですが、朝は電車がものすごい混みます・・・
私の間隔では年々混雑が激しくなっていきます・・・
以前は8時台に電車に乗っていたのですが、あまりにも混んでいるため、早く乗ってみようと思い7時台に乗ってみました。そうしたところ、8時台よりは多少空いていることに気付きました。
そして、何度か早起きをして6時台に乗ってみたところ、6時台になるとさすがにギリギリ座れないぐらいの混雑状況だということに気付きました（それでも、それだけ早くても座れませんが）。
そして、どうせ通勤で電車に乗らないといけないなら、できるだけ空いている時間に乗ろうということで、起きたらできるだけ早く電車に乗り、職場の最寄駅で食事をするなりすることにしました。
ただ、毎日ファミレス等で食べていると高くつくこともあり、食事はたまににしました。
でも、遅い時間に電車に乗ると、遅くなればなるほど混むので、喫茶店に寄ることにしました。これがなかなか良かったです。
朝にコーヒーを飲むことでのメリット
一服つける
朝、満員電車に乗って気分が乗らない状態で直接会社に行くのではなく、喫茶店で休めるので、ワンクッション置けます。そして、着いてからモチベーションをアップした状態で仕事へと入っていくことができます。
勉強時間ができる
喫茶店でただコーヒーを飲むだけでは時間を持て余してしまうので、本を読んだりしています。これが正解でした。夜に読書をすると眠くなり、また頭も働かないのですが、朝は頭が冴えているので読書にはもってこいです！
また、誰にも邪魔をされずにメールの返事等を行うこともできますし、一日の計画を練ることもできます。
しかし、デメリットも
このように朝喫茶店でコーヒーを飲んで行くことはまるで良いことづくめのように思えますが。しかし、そんな良いことでくめでもなかったです。
毎日毎日喫茶店に行くと・・・
喫茶店でもコーヒー一杯で300円ほどはしてしまいます。なので、さすがに毎日通うともったいないような感覚が芽生えてきてしまいます。（まあ、300円で朝のひとときを味わえると考えれば安いかもしれませんが・・・）
そこで、週5日の内2、3日だけ寄ることにしました。例えば、月・水・金は喫茶店によるとすると、この日は朝が楽しみなのですが、火・木はどうしても会社へ直行です・・・
しかし、やはり一息ついてから職場へ行きたいなと思います。
そこで、何か良い案はないかとしばらく考えていました。
そんな時に解決策が！
そんな時にコンビニのレジの所にあるコーヒーに気付きました。あれなら大体100円からですし、カフェラテ等にしても200円以内に収まります。
たまたま幸運なことに近所のコンビニにイートインスペースがあるコンビニがあったのも良かったです。私の舌では、そこまで味の違いを認識できるほどではないのでスタバ等とコンビニの違いもそこまで感じませんし・・・笑
ただ、やはりコンビニのイートインよりかは喫茶店の方が落ち着けるしくつろげますね。
まとめ
このように朝喫茶店やコンビニのイートインに寄ってコーヒーを飲むことで
- 早く出勤することで遅い時間に電車乗るよりは、多少は空いている電車に乗ることができる。
- 満員電車を降りて、職場へ直行するのではなく、ワンクッション置くことができる。その結果午前中から集中できる（気がする）。
- 朝の時間で本を読んだり、勉強ができる。誰にも邪魔をされずに作業できる。
- 早起きする習慣になれば、健康的な生活習慣を得ることができる。
このように数百円を支払うことで、結構良いことづくめであると思います。ぜひ実践されてみてはいかがでしょうか。
映画館はどのぐらい稼いでいるのか
私は映画館で映画を観るのが好きなので、ちょくちょく映画館へ行きます。映画館によっては、毎月○○日は1200円や夫婦で何歳以上なら何円というサービスがあります。そして、どの映画館でも、ファーストデイというのがありまして、こちらは1200円になります。ちなみに、通常料金は1900円です（確か数か月前に100円値上がりしました）。
なので、私は毎月1日はスケジュールの都合がつけば、よく映画を観に行きます。そして、今回はその際に映画館はどのぐらい稼いでいるのか気になったので、斜めの角度から考えてみました。
映画館の料金
今日私が行った109シネマズの場合ですと、
通常料金：1900円
3D：2300円
IMAX：2500円
IMAX 3D：2900円
となっております。年齢やある条件で各種割引があります。
ちなみに、エグゼクティブシートという通常のシートよりも大きい真ん中あたりにある席ですと、+800円となっております。
また、109シネマズの場合ですと、ポイントカードがあり、これで6回観ると1回無料というものがあります。このカードを使うと、エグゼクティブシートでも追加料金はかからないです。
おそらく、どこの映画館も同じような料金体系であると思います。
ちなみに、トーホーシネマズにもラグジュアリーシート、プレミアボックスシートという席があるのですが、こちらは追加料金がかかります。また、トーホーシネマズでは、DOLBY ATMOSという音響システムが良いシアターも設置されています。
IMAX
説明が長くなってしまいましたが、本日はファーストデイなので1200円だと思って映画館へ行き、観たい映画のチケットを買ったところ、1800円でした。念の為、カウンターで何故か聞いてみると、IMAX版だったので、通常2500円が1800円ということだったようです。ちなみに、IMAXは通常のシアターより映像、音響が良いとのことらしいですが、そこまでの違いを感じ取ることはできませんでした・・・
私が鈍感なのかもしれません。以前、トーホーシネマズのDOLBY ATMOSで観た時は確かに音響の良さを実感しました。
シート
今回行った109シネマズではシアターによって、ロッキングシートという席が前方にあったので、そこにしてみました。これはどういう席かというと寄りかかると、背もたれが倒れるようになるんですね！
リクライニングのようなイメージです。この席は良かったです。
ただし、難点がありましてシアター前方の3列席しか設置されておりません。そのため、端の方は観にくいことと、迫力がありますぎるかもしれません（個人的には迫力があるのは良かったです）。
映画館の中で設備の良いシアター
これまでの色々な映画館へ行ってみて、大体IMAX等の設備の良いシアターは最も大きい所にあることが多いように感じます。今回行った109シネマズの場合ですと、写真のシアター7がそうでした。
映画館はどのぐらい稼いでいるのか
話が長々と逸れてしまいましたが、本題に入ろうと思います。
映画館はどれぐらい稼いでいるのでしょうか？ふと気になったので、考えていこうと思います。
チケット代による売り上げ
まずは、チケット代による売り上げを計算してみようと思います。
今回の座席数はこちらになります。
列ごとに席の数を数えてみます。
C～E：30×3=90
F：22
G～I：26×3=78
J～K（エグゼクティブ）：16×2=32
L～N：26×3=78
O～R：32×4=128
S：16
T：14
普通席：426
エグゼクティブ：32
1900円×426席+2700円×32席=895,800円
いかがでしょうか？1回の上映約2時間で90万円弱です。なかなか凄いですね！
上映後15分ぐらいで掃除して、上映15分ぐらい前から入場するとして、前後30分は空くとしても、1日で4回転ぐらいするのではないでしょうか？
そうすると、1つのシアターで約360万円ということになりますね。
そして、シアター数が売り上げとなりますね。ただし、座席数が100席ぐらいのところもあるので、もちろんそこは少なくなります。
飲食による売り上げ
こちらの売り上げもなかなか大きいのではないでしょうか。
飲み物が大体350円、ポップコーンが大きさにもよりますが、大体500円といったとこでしょうか。確かセットで750円だったと記憶しております。
全員が買わないまでも、半分の人が買ったら、
750円×200人=150,000円
15万円です。4回転で60万円、こちらもなかなかの売り上げですね。
まとめ
いかがでしたでしょうか？今回は映画館へ行ったことから、斜めの角度から映画館について考えてみました。そうすると、普段はなかなか考えもしないことを考えるきっかけにもなります。
ただ、あくまで素人のざっくりとした計算ではありますので、本当にこのようになっているかは分かりませんが、相場を見るといったことから考えれば、なかなか面白いのではないでしょうか。もちろん、ここから経費や人件費がかかるので実際の利益はこの通りにはいけないと思いますが。
NISAとは何か
前回の記事では、iDeCoについての説明とどのようなメリット・デメリットがあるのかを書きました。そこで、今回はiDeCoと並んで近年よく宣伝されているNISAについて、種類、内容、iDeCoとはどのように違うのか等を説明していこうと思います。
NISAとは
まず、NISAとは何の略かご存知でしょうか？
N（NIPPON）ISA（アイサ）の略です。
ISAとは
Individual Savings Accountの略で、訳すと個人貯蓄口座となります。
意味としては、イギリスで個人の貯蓄、投資を促進する目的で始まった貯蓄の利子や投資の運用益が非課税となる口座のことです。
NISA
NISAは少額投資非課税制度のことです。
NISA口座での株式、投資信託等を
1.売った時の譲渡益
2.分配金が非課税となります。
出典：金融庁「NISAの概要」
非課税枠
新規投資額で毎年120万円上限、（2015年以前は100万円）
未使用分があっても翌年への繰り越しはできません。
非課税期間
最長5年間、期間終了後からは課税となりますが、翌年の非課税投資枠に移すこともできます。
投資可能期間
2014～2023年
つまし、2023年に購入した投資信託は2027年まで非課税で保有することができます。
金融庁の下記のグラフがイメージしやすいかと思いますので、載せておきます。
出典：金融庁「NISAの概要」
つみたてNISA
NISAの種類には、通常の「NISA」と「つみたてNISA」というものがあります。ここでは、つみたてNISAについて説明をしていきます。
一定の投資信託から得られる分配金、譲渡益が非課税となります。「つみたて」と付くだけあって、NISAより少額で長期間の制度となります。
非課税枠
新規投資額で毎年40万円上限
未使用分があっても翌年への繰り越しはできません。
非課税期間
最長20年間
投資可能期間
投資可能期間は2018～2037年
つみたてNISAは、期間終了後に翌年の非課税投資枠に移すことはできません。
つまり、2037年に購入した投資信託は2056年まで非課税で保有することができます。
金融庁の下記のグラフがイメージしやすいかと思いますので、載せておきます。
NISAとつみたてNISAの大きな違い
大きな違いは、非課税枠の上限金額と非課税となる期間です。
NISA：毎年120万円まで5年間
つみたてNISA：毎年40万円まで20年間
一概にどちらが良いとは言い切れませんが、NISAは多額の取引をする方、つみたてNISAは少額で長期間取引する方に向いているのではないでしょうか。
NISAは国内外の株式、投資信託が対象です。
一方、つみたてNISAは一定の投資信託であり、NISAよりも投資商品の選択の幅は狭いです。
また、NISAとつみたてNISAは併用ができませんので、どちらか一方のみとなります。
iDeCoとの違い
前回説明したようにiDeCoは年金、退職金を積み立てるものです。
NISAは非課税での投資枠です。
以上のように根本的に考え方が違います。
そのため、
前回の記事でも触れましたが、iDeCoの毎月の掛け金が全額所得控除になるというのは、とても大きな魅力と感じます。どのぐらいの節税効果があるかは職業や掛け金で人それぞれ異なりますが、一般的には年間数万～十数万の節税効果があります。
しかし、iDeCoの大きなデメリットが以下であると思います。
iDeCoは60～70歳までの期間に受け取ることになります。裏を返すと、60歳までは引き出すことができません。私個人的には、この点がとても大きなネックになると思います。確かに年金、退職金のための積み立てということなので当然と言えば当選ですが、人生は何が起きるか分からないのでお金が必要な時に下ろせないという点がデメリットではないでしょうか。
まとめ
NISA、iDeCo共に近年は盛んに宣伝がされており、年金2000万円問題があってからは、金融機関でも勧めてくることが多くなっているかと思います。
その内容を把握し、自分にとって何が必要なのかをしっかり考えることが大事ですね。
iDeCoは得なのか
いきなりですが、会社に保険や銀行の営業さんは来ないでしょうか？
4月は保険の営業さんが新入職員の勧誘のために良く来てました。
そして、この時期は銀行の営業がiDeCoやNisaを勧めに来るんですよね。特に最近は年金2000万円問題に便乗して、やたら勧めてきます。（おそらく、銀行は銀行でノルマがあるのでしょうが・・・）
そこで、話だけでもということで営業に乗って、iDeCoについて聞いてきました。メリットについては良く巷で宣伝されますが、デメリットについても考えてみました。
iDeCoとは
そもそもiDeCoとは、どういう意味なのか？
individual-type：個人型
Defined Contribution：確定拠出
pension plan：年金
英語にするととても長いですが、個人型確定拠出型年金の頭文字をとったものです。要するに個人で年金を積み立てましょうというものです。つまり、私的年金ですね。
では、中身はどのようなものかと言いますと、
毎月お金を積み立てて、それを運用して年金あるいは退職金として受け取るというものです。
運用商品は自分で選ぶことになるのですが、元本保証はないので、元本割れになることもあり得ます。
また、銀行にもよりますが、口座管理料として毎月数十～数百円の手数料がかかります。一見小さいように見えますが毎月毎月かかるので、結構大きな額になりますね。
口座管理料は銀行によって異なるので、下記を参照してください。
iDeCoナビ：手数料（口座管理料）で比較
ここまでは積み立て投資信託と変わらないと思われますが、掛け金は全額所得控除、運用益は非課税といったメリットがあります。これこそがiDeCoのメリットとして、よく謳われてますね。
じゃあ、何万円も積み立ててれば、非課税で投資ができるとなってしまいますね？
それ故に限度額が定められています。あくまで目的は年金、退職金ですのでそれに見合う額が限度です。
例えば、
（企業型拠出年金の有無によって積み立て可能額は変わりますが、）企業型拠出年金有りの会社員ですと月20,000円
自営業者ですと月68,000円
が積み立て限度額となります。
詳しくは、こちらを参照してみてください。
iDeCo公式サイト：iDeCoってなに
そして、積み立てたお金は60歳～70歳の間に受け取れます。受け取り方法は下記2つの内どちらかが選べます。
- 年金として分割で受け取る
- 退職金として一括で受け取る
では、iDeCoのメリット、デメリットについて考察していきたいと思います。
メリット
掛け金全額所得控除
例えば、年収500万円の会社員が月20,000円積み立てた場合、所得税が年間48,000円安くなります。
30年間で（30年間全く給料が変わらないということはあり得ないと思いますが、計算しやすいように仮定します）
48,000円×30年=1,440,000円のメリットがあります。
運用益は非課税
運用益が非課税となるのは、ものすごいインパクトです。預金の金利や投資の利益には20.315%の税金がかかります。しかし、iDeCoでの運用益は非課税となります。
デメリット
60歳まで引き出せない
個人的には、これは大きなデメリットと感じております。人生いつどこで何が起きるか分からないので、流動リスクには備えたいです。しかし、iDeCoは60～70歳の間に年金か退職金での受け取りとなるので、60歳までは引き出すことができません。
控除はあっても、税金がかかる
- 年金として受け取る場合
公的年金の受給額にもよりますが、一般的に
60～64歳：年70万
65歳～：年120万
以上が非課税となります。
しかし、通常の年金（公的年金等）+iDeCoを受け取ることにより、所得が増えることになるので、住民税が上がってしまうおそれがあります。
- 退職金として受け取る場合
退職所得控除があります。
積み立て年数20年以下
40万円×積み立て年数（80万円以下となる時は、80万円）
積み立て年数20年超え
800万円+70万×（積み立て年数-20年）
20年までは、積み立て年数1年あたり40万円までしか非課税になりませんが、20年を超えると1年あたり70万円非課税が増えるので長い方がお得かもしれません。
例えば、30年積み立てますと
800万円+70万円×(30年-20年)=1,500万円が非課税となります。
iDeCoの積み立て額が1,000万円ある場合には、全額が非課税にならない場合があるので注意が必要です。
それは何故か会社の退職金があるからです。
例えば、会社の退職金が2,000万円ありますと、iDeCoと合わせて3,000万円の退職金があります。なので、1,500万円までしか非課税にはなりません。
※退職所得控除は同じ年に１回しか使用できません。
そこで、iDeCoの受け取り時期をずらす作戦をとることもできます。しかし、idecoでの退職所得控除は、過去14年間に退職所得控除を使っていると使用不可となります。
まとめ
iDeCoはメリット面を宣伝されると、とてもお得のように聞こえますが、積み立てじだけでなく受け取り時まで注意しないといけませんね。
拠出額や控除額等は個人個人で異なり、税金の計算も複雑で収入により変わってくるので、加入を検討する際には銀行でシミュレーションをしてもらうと良いと思います。
その上で自分はどう運用して、どう受け取りたいのかを考えてみてはいかがでしょうか。
年金2000万円足りない問題について
2019年6月ショッキングなニュースが日本全土に流れました。
日本経済新聞：「老後資金2000万円」金融庁報告書の波紋 まとめ読み
金融庁が出した年金が2,000万円足りなくなるという報告書
すっかり世間では沈静化してしまいましたが、年金が2,000万円足りなくなるなら、どう生きていけば良いのかを考察していきたいと思います。
そもそも、何故年金が2,000万円不測するのでしょうか？
報告書では、夫65歳、妻60歳の無職の世帯で月の生活費をシミュレーションしています。そして、月の収入を支出が超え、マイナス5万円になるということです。しかし、ここでその収入と支出の内訳に着目してみたいと思います。
収入は
まず収入を見てみると、勤め先収入4,232円、事業収入4,045円という金額があります。
平均のデータなので65歳以上でも働いている人や事業をしている人はいるかもしれないので働いている人には勤め先収入が入っているのだろうし、事業をやっていれば事業収入は確かにあるかもしれないが。ただし、完全に定年で年金だけに頼ると、ここでマイナス8000円以上となってします。
支出は
次に支出を見てみると、住居が13,656円となっています。仮に住宅ローンを払い終えていても、マンションの場合は管理費・修繕積立費が毎月かかります。それは13,656円で収まるのでしょうか？
また、戸建てに住んでいる場合は管理費・修繕積立費はかかりませんが、建物は必ず老朽化するので修繕やリフォームをする必要が出てくることを念頭に置いておかなければなりません。そうしないと、いきなり雨漏り、エアコンや給湯器の故障があっても修理ができなくなってしまいます。
そして、大きな疑問は食料にもあります。高齢者となっても人間は食べないと生きていけません。2人で64,444円ということは、1人32,222円ということです。30日で32,222円ということは、1日1,000円ちょっとということです。3食で1,000円ちょっと可能であるでしょうか・・・
また、医療、教養娯楽もシミュレーション通りにくのでしょうか・・・
要するに
もしかすると、月5万円不測どころか6万円、7万円足りないということになりかねない気はします。
年金で絶対に安心とは思っていなかったが・・・
そもそも、現在の年金制度は、積立方式ではなく、賦課方式という方式です。つまり、現在支払っている年金は現在の受給者に支払っているので、将来自分が貰うために積み立てているのではありません。
私は40歳未満の世代なので、正直年金がもらえると期待はあまりしていなかったのですが、それでも月数万ぐらいは出るであろうと淡い期待はしていました。しかし、これからの時代は年金をあてにできなく、自分の力で生きていく力を付けていかなければという気がします。
どのように生きていけば良いか
不足するという年金2,000万円がどのような金額なのか考察してみたいと思います。
標準的な夫婦で月5万
1年間で5万×12年=60万
定年退職が65歳として、それから100歳まで生きると（平均寿命が延びるであろうと過程）して、
60万×35年=2,100万
2,100万円が不足します。
では、この不足分を補うためにはどうすれば良いのでしょうか？
貯金をする
仮にこの不足額を貯金で賄うには、
現在30歳の人が65歳まで働くとして、
2,100万円÷35年÷12か月=5万円
毎月5万円ずつ貯金していかないと貯まりません。
調度、35年で月5万円ずつ貯めて、65歳から月5万円ずつ切り崩すイメージですね。
果たして、可能なのでしょうか？
毎月毎月5万円の貯金、無理とは言い切れませんが、厳しいと思います。
貯金以外にどうすれば良いのでしょうか？
貯金だけで対策するのはかなり厳しいと思います。やはり、これからの時代は給与収入とは別の収入源を作っていかないと厳しいのかもしれません。
そもそも、現在勤めている職場に無事定年まで勤められる保証なんてどこにもありませんし。
人生に様々なリスクはあります。
- リストラリスク
あったら嫌ですが、何が起きるか分からない時代です。
- 倒産リスク
仮にリストラされないとしても、会社自体が倒産してしまうかもしれません。
自分の身は自分で守るではないですが、会社に頼らず自分で稼いでいく収入源を模索していく必要はありそうですね。
- 長生きリスク
シミュレーションでは100歳まで生きる仮定ですが、それ以上生きれば毎年60万円（月5万円×12か月）不足していきます。
- 健康リスク
歳をとれば、とるほど健康リスクは高まります。
まとめ
やや重苦しい内容になってしまいましたが、今回は年金2,000万円足りない問題について考察してみました。これからの時代は職場だけに頼り切った収入ではなく、自分自身の力で稼ぐ力を身に付けていくことが必要になっていくかもしれませんね。
オリンピック後の不動産価格は下がるのか
いきなりですが、先日職場でこんな会話を耳にしました。
Aさん「そろそろマンション買おうと思ってるんですよね～」
Bさん「オリンピック後は下がるから待った方が良いじゃん」
（確かに現在不動産を買おうと思っていても、オリンピック後の相場変動が気ななり、躊躇している方は多いのではないでしょうか？）
ん？ちょっと待てよ？
果たして、本当にオリンピック後は不動産価格が下がると断言できるのでしょうか？疑問に思ったので、今回は私なりの見解を述べていきたいと思います。
ちなみに、結論から申しますと、これから先に不動産（に限らず株なども同様）が上がるか下がるかは誰にもわかりません。先のことは分かりませんが、過去のデータや将来予想されることから推測はできると思うので、上がる要素、下がる要素を研究していければと思います。
オリンピック後の不動産価格はどうなるのか
おそらく、Bさんのようにオリンピック後に不動産価格が下がるという方の意見としては、現在はオリンピック需要で職人さんの人手不足や資材不足のために人件費や材料費が高騰しているから、オリンピックが終わった後は下がるという考えなんだと思います。つまり、ここ数年はオリンピック需要で建設費が上がっているだけだと。しかし、ここで＝オリンピックが終われば不動産価格は下がるということは断言はできないと思います。
そもそも、オリンピック関連施設の建設で人件費や材料費が値上がりして、戸建てやマンションの価格も上がっているという理論なら、中古物件には当てはまらないのでは？と、思います。
何故なら、中古物件はオリンピック決定前に建築されており、その物件価格にはオリンピック需要が反映されていないからです。あくまで、人件費の高騰によって物件価格が上がっているのはオリンピックによる建設ラッシュが始まったここ数年の物件です。
つまり、それ以前に竣工した物件には関与しませんし、築年数にもよるかもしれませんが、中古物件なら建物の価格は減価償却されています。となると、オリンピック決定後に人件費や材料費が高騰してから建てられていない物件は、その高騰した費用は反映されていません。
＊減価償却
年数の経過と共に老朽化する為、購入費用が減っていくという考え方です。
家の場合ですと、土地と建物の価格で物件価格は形成されています。その内、土地は年数が経過しても 老朽化しません。しかし、建物は年数の経過と共に老朽化していきます。そこで、購入費用を償却されていくというイメージです。
つまり、土地の上がる下がるはあっても、建物は価値が減っていく一方です。
土地は上がるのか下がるのか
先ほども述べたようにこれは誰にも分かりません。少なくとも、オリンピックが終わったからと言って、下がると断言することはできません。
ただ、オリンピックによって日本だけでなく世界中からも多くの人が訪れることによって、東京が人気になり、住みたい人が増えたり、企業の東京進出が進めば上がります。
逆に下がる要素を考えると、やはり人口減少でしょうか。これは当然需要と供給の関係で東京の不動産が人気が出れば欲しがる人も増えるので不動産価格は上がりますし、人が減れば欲しがる人も減るので不動産価格も下がります。
しかし、人口減少すると言っても、急激に人が居なくなる訳ではありません。実際にはゆるやかに減少していくので、下がるとしてもゆっくり下落していくのではと思います。
ただし、東京においては人口の流入による増加が続いているので、これから数年間はむしろ上昇する方が確率は高いのではないでしょうか。
過去オリンピックを行った都市のその後
以上のように、開催決定から開催まで上がり続け、開催後も上がり続けている傾向のようです（ロンドンは開催決定から開催までの間に一度下がってますが、調度リーマンショックの時期ですね）。
おそらく、オリンピックによる再開発によって上がっていく傾向にあるのではないでしょうか？
まとめ
将来、不動産価格が上がるか下がるかは誰にもわかりません。しかし、オリンピックが終わった＝不動産価格が下がるとは言い切れないのではないでしょうか。過去の事例を見ると、むしろ上がっていく傾向があります。
不動産取引の流れ
こんにちは。今回は不動産取引（購入時）の流れを説明していこうかと思います。
最初に全体の流れ、後で詳細を説明していこうと思います。
（説明が薄い部分は、今後更新して補足していこうと思います。）
全体の流れ
ローン仮審査
↓
物件検索
↓
購入申し込み
↓
重要事項説明
↓
不動産売買契約（手付金）ローン特約
↓
ローン本申し込み
↓
金銭消費貸借契約
↓
決済
ローン仮審査
この作業は後ほどでも良いのですが、何故いきなりローンの仮審査をするのか？それは自分がいくらまでローンを組めるかを把握するためです。例えば、物件を探して欲しい物件が5,000万円で頭金が500万円ある場合に4,000万円までしかローンが組めないとなってしまうと、せっかく物件を探した労力は水の泡となってしまいます。そうならないためにも、まず初めに自分が借入可能な金額を把握しておくことをオススメします。
物件検索
自分の借入可能額が分かったら、予算を決めます。そしてその範囲内の物件を検索します。物件検索はネットでも不動産屋さんでも良いと思います。しかし、ここで注意しなければ、いけないのは物件広告に出ている3,980万円という金額だけでなく諸費用もかかるということに気をつけなければいけません。そして、気に入った物件がありましたら内覧をしましょう。
購入申し込み
内覧をして、気に入った物件がありましたら、購入申し込みをします。
重要事項説明
購入申し込みをしたら、不動産会社から重要事項説明を受けます。重要事項説明は宅地建物取引士が行う必要があります。そして、物件や用途地域、接道、ガス、水道等の説明を受けます。後々トラブルにならないように不明点はこの場で質問しましょう。
不動産売買契約
重要事項説明を聞き、合意ができましたら不動産売買契約へ進みます。ここでは、物件の所在地、建築面積、延べ床面積、登記関係、瑕疵担保責任についてが契約書に書かれています。
ここで手付金が必要になることがあります。手付金とは、買う気がないのに申し込みするのを防ぐ目的です。
イメージとしては、内金に近いです。自分の欲しい物を予約する時に店側からすると、予約だけしてキャンセルされては機会損失になってしまうので、内金を払うことがあると思います。
実はこの後でローンが通らないこと等もあるので、ローン特約を付けて、手付金解除に関する取り決めもしておくと良いでしょう。
ローン本申し込み
ローンの本申し込みをします。審査に時間がかかることもあるので、実際は不動産売買契約と前後するかもしれません。不動産売買契約でローン特約を付けるのは、そのためでもあります。
金銭消費貸借契約
無事ローンに通りましたら、ローン会社（銀行等）と金銭消費貸借契約を結びます。ここでは、借入金、ローンの金利、抵当権の設定等が契約書に書かれています。
決済
そして、ローンが下りましたら、不動産会社へ振り込みをし決済となります。また、この場で司法書士に立ち会ってもらい登記の手続き等もしていただきます。
以上が不動産取引の流れとなります。
はたして不動産投資はハイリスクなのか
投資の勉強をしていくと、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであるという言葉を度々耳にすることがあります。一方で株やFXはハイリスク・ハイリターンと言われることが多いです。しかし、先日不動産投資のコラムで目にしたのですが、不動産投資を行っていない人に不動産投資とはどういうイメージかとアンケートをとると、
- 不動産はリスクが高い
- 不動産投資なんてやるお金がない
- 知識が必要で難しそう
というようなイメージがあるようです。
そこで、不動産投資はハイリスクなのか考察していきたいと思います。
リスクについて
一番上のリスクが高いという点について検討します。
例えば、10という数字は大きいか小さいかと聞かれ、大きいか小さいかは答えられません。1よりかは大きいですし、100よりかは小さいからです。
つまり、リスクが高いと言っても、それは何かと比較しないと高いか低いかは比べようがないのだと思います。
おそらく、参入障壁が高い（1件物件買うのも数百～数千万円）=リスクが高いというような認識があるのではないでしょうか。
やるお金がないという点については、基本的にはレバレッジを効かせられるのが不動産の強みであります。この点は後ほど解説していこうかと思います。
知識が必要というのは、これは何事もそうなのではないでしょうか？株やFXをやるにしても知識は必要ですし、金融は難しくて複雑だと思います。だからこそ、勉強は必要かもしれません。それに比較すると実は不動産投資は必要な知識は金融ほどは多くないように感じます。
そこで、はたして不動産投資はリスクが高いのか？これについて、株やFX等と比較して考えていきたいと思います。
そもそもリスクとは
一般的には「リスク」と言うと、「危ない」、「危険」というようなイメージがあるかもしれませんが。投資においてのリスクの意味は「振れ幅」のことです。
例えば、絶対に下がる株というものがあったとします。この株のリスクは100ではなくて、0です。何故なら、絶対に下がるのなら買わないことができるからです。そうすれば、損をすることはありません。
つまり、リスクとは上がるかもしれないけど下がるかもしれない。下がるかもしれないけど上がるかもしれないということなのです。
株やFXは下がるかもしれないのに、人間は投資をします。それは、やはり上がるかもしれないということに賭けているというのが人間の本能なのでしょうか。
もちろん、人間は誰しも自分が損をするのは嫌ですよね。しかし、得はしたいですよね。そこで損をするかもしれないけど得をしたいから投資に踏み切るのではないでしょうか？
リスクを取りたくないのは当然かもしれません。しかし、リスクを取らないことでリターンを得られないのも事実です。
様々な投資
世の中には、様々な投資があります。
株、FX、不動産、仮想通貨
等々、挙げていけば更にあるかもしれません。
投資と言ったら、まずは株、FXを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか？おそらく、この2つはそれだけ知名度も高く実際に取引をしている方が多いのだと思います。
そこで、軽くこれらの仕組みを確認しようと思います。
株
株では下記の2点で利益を目指すことになります。
キャピタルゲイン
売買によって得られる利益
例えば、1,000で買った株が2,000円になれば、1,000円のキャピタルゲインです。
インカムゲイン
保有していることで得られる利益
株の場合では、配当金や株主優待等のことを指します。
例えば、5%の配当の株を10,000円持っていれば、300円のインカムゲインです。
一見小さなように見えますが、実は大口の株主になれば話は違います。
例えば、配当が5%の株を100,000,000円持っていれば、
100,000,000円×5%=5,000,000円
これだけでサラリーマンの年収に匹敵しますね。ただ、理論的にはそうであっても、現実にここまでたどり着くのは難しいですね。
FX
FXとはForeign eXchangeの略でFXと言います。何故かFEではありません。
foreign exchangeを訳すと、外国為替です。証拠金を預け、外国為替の上がるか下がるかを予想します。そして、買った（売った）時と決済時の為替の差金を決済します。
実は、FXは差金決済取引（CFD：contract for difference）という投資の中の一種類なのです。CFDには、FX以外にも金や原油や小麦等も投資対象として選択できます。
スワップポイントという金利差による金利を受け取ることもできますが、基本的にはキャピタルゲインを目指します。
不動産投資
不動産投資が大きく異なる点は、物件の売り買いで利益を得る（キャピタルゲイン）を目指すこともあれば、基本的には物件を保有していることによる賃料収入（インカムゲイン）を得ることを目指す点です。このことから、安定的に収入を得ることができると考えることもできます。また、不動産に投資する商品としてはREITというのもありますね。これは自分で物件を所有するのでなく、株に近い投資商品です。
私は以前証券会社のセミナーに参加し、進められるがままにFXに投資をしてしまいました。そして、1か月もしない内に100万円弱を溶かしてしまいました・・・
このことから、業者の言う通りにならないで自分でしっかり勉強して投資をしなければいけないと学んだのは良い経験です。
不動産ではこのようなことは起きづらいと思います。
例えば、株の相場はその株が本当に高いのか安いのかは様々な指標を用いたりしなければ分かりませんが、不動産の相場は簡単に調べることができます。不動産ポータルサイトやチラシ等を見て、同じぐらいの物件を比較することができます。指標としては、最寄駅から徒歩何分あるいは車、バスで何分か土地面積、床面積、間取りぐらいではないでしょうか。将来の値上がり値下がりは誰にも分かりません。ですが、これは株もFXも同様なのではないでしょうか？
家賃相場は不況や金融ショックがあっても大きく動くことはあるのでしょうか？
例えば、バブルやリーマンショック前後で一瞬下がることはあっても、実はその後数年で立て直していることが分かります。未来のことは分からなくても、過去のデータを調べることはできますね。
逆に言うと、数年で土地が何倍にもなったり、家賃が何倍にも値上がりすることはほぼないので、長期間をかけてじっくり収益を上げていくような要素が強いのではないでしょうか。
また、不動産のメリットとしては、ローンを組めるという点があります。例えば、株やFXに投資をしたいからと言って、ローンを組ませてくれる金融機関はないと思います。しかし、不動産投資の場合は金融機関が融資を行ってくれます。しかし、ローンを組むが故にローンを背負うというデメリットはあるのかもしれません。
まとめ
今回は株・FX・不動産投資について比較検討しましたが、世の中には色々な投資がありますね。いずれにしても投資は自分自身でしっかり勉強して、自分自身の責任と判断で行う必要がありますね。
不動産投資について
最近、「サラリーマン大家さん」という言葉が流行っているぐらい、土地持ちではない一般のサラリーマンが不動産投資を行うことが流行ってきました。私も一般のサラリーマンですが、一昔前までは、不動産投資は金持ちが行うもの、土地を持っている人にしかできないと思っておりました。しかし、数年前から投資の勉強を始めてみると、不動産投資とは投資の中でも比較的安定的な収益を得ることができる投資だと思うようにもなりました。ただし、現金一括購入で物件を購入する場合を除いて、何千万というローンを組んで行う投資であるので、その点はどうしても慎重にならざるを得ません。
そこで、今回は不動産投資とはどのようなものなのかについて考えていきたいと思います。
不動産投資の仕組み
まずは、不動産投資とはどういうものなのか説明していきます。
賃貸住宅に住んでいる方は、想像しやすいと思います。毎月家賃を管理会社あるいはオーナーに支払っていると思いますが、ズバリこれの逆が不動産投資です。つまり、オーナー側として家賃を支払ってもらう側になるのです。物件を購入して、投資するということになります。自分の不動産を人に貸すことで、賃料（家賃）を支払っていただくのです。
不動産投資の収益
不動産投資の収益はどのようになるのか説明していきます。支払っていだたく賃料が全て収益となる訳ではありません。それは何故か？諸費用や税金が発生するからです。まず、管理会社に管理費を払い、マンションの場合は管理組合へ管理費（管理会社へ支払う管理費とはまた別です）、修繕積立金を支払わなければなりません。戸建てやマンションやアパート等の一棟物件の場合は管理費、修繕積立金はありません。しかし、自分で修繕計画を計画する必要が出てきます。
そして、毎年1月1日時点の物件の持ち主は固定資産税、都市計画税の支払いもあります。つまり、賃料から（管理会社への）管理費、（管理組合への）管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税を引いた残りが手取りとなります。ちなみに、これらの管理費、修繕積立費、固定資産税、都市計画税をまとめて諸費用と表すこともあります。
サラリーマンの給料と同様に考えると分かりやすいと思います。額面の給料から保険やら所得税、住民税を引いた金額が手取りとなりますよね。これと同じイメージです。
利回り
不動産投資をする上で大きな指標となる「利回り」という言葉を説明します。
利回りとは、投資額に対して、どれぐらい取り分があるかということです。ちなみに、通常は年間あたりで考えます。
表面利回り
例えば、2,000万円の物件を買って、月の賃料が10万円だとすると、
年間で10万円×12=120万円の収入があります。
この120万円÷2,000万円=0.06
つまり、%に直すと、0.06×100=6%となります。
これが「利回り」です。
しかし、実は利回りにも2種類ありまして、「表面利回り」と「実質利回り」というものがあります。上記の6%は「表面利回り」になります。
実質利回り
では、「実質利回り」とは何かと言うと、諸費用を引いた利回りのことです。
例えば、2,000万円の物件で月の賃料10万円、諸費用20万円だとすると
（10万円×12-20万円）÷2,000万円=0.05
0.05×100=5%
実質利回りは、5%になります。
このように、諸経費を考慮して実質利回りを出すと、表面利回りよりも下がってしまいます。しかし、これが実際に入ってくる収益なので、投資の際には実質利回りで考える必要があります。
表面利回りが高くても、消費用が高いが故に実質利回りは低くなってしまうなんてことがあるかもしれません。
物件について
不動産投資は、その名の通り不動産に投資します。つまり、どのような不動産に投資するのかが肝となります。当然、利回りが高い物件が良いのですが、利回りが高いということは、賃料が高い割に物件価格が安いということです。このような物件は何かしら事情があることもあるので、注意が必要です。いくら利回りが高くても、借りる人が居なければ賃料は取れません。賃料が取れなければ利回り0になってしまいます。これでは、元も子もないですね。
まとめ
今回は不動産投資について簡単ではありますが、書いてみました。不労所得として労働をせずに収入が入ってくる不動産投資は魅力的ですね。ただ、一言に不動産投資と言っても、幅広く種類があるので今後また詳しく書いていきたいと思います。
マイホームか賃貸か
前回の記事では、戸建とマンションのメリット・デメリットを比較検討していきました。今回はマイホーム購入か賃貸住宅かどちらがお得なのかという点を考えていこうと思います。
家に住むということ
家は人間の生活とは切っても切り離せないものだと思います。朝、家を出発し会社へ行き、夜になれば家に帰ります。また、休日もどこかへ遊びやショッピングに出かけて、夜になれば家に帰ります。家とは人間が帰り、くつろぎ、休む場所なのではないでしょうか。
この家に住むための手法としては、大きく分けて次の2通りの手法があると思います。
- マイホームを購入する
- 賃貸住宅を借りる
（それ以外にも親の実家や会社の寮がある等の場合もあるかもしれません）
そこで、マイホーム購入と賃貸住宅のどちらの方がお得なのかをそれぞれのメリット・デメリットを踏まえて考えていこうと思います。
マイホーム購入
メリット
- 家が自分の所有物となる
家と土地が自分の資産になります。リフォームも自由に行うことができます。
- 家賃を支払う必要がない
賃貸住宅ですと、家主に毎月賃料を支払わなければなりませんが、マイホームは自分のものなので賃料を支払う必要はありません。
- ローンを組む場合は保険や控除がある
実はあまり知られていないのですが、住宅ローンには団体信用生命保険という保険が付きます。これはローンを支払っている期間に万が一のことがあった場合は、保険金により残債が弁済されます。
また、住宅ローン控除という制度があります。正式名称は、住宅等借入金特別控除というもので、家を住宅ローンで購入した場合、年末時点の残高の一定割合の金額が所得税から控除されます。10年間に渡り適用されます。
デメリット
- （現金一括で買う場合を除き）ローンを組むことになる
年数にもよりますが数十年のローンを組むことになります（頭金を多く入れることで返済年数を減らすこともできます）。長期間のローンと考えると、精神的な負荷にもなるかもしれません。ローン返済のために働き続けなければならない、何が起きるか分からない将来に対して縛られることが増えてしまいます。
- 固定資産税、都市計画税がかかる
固定資産税：毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して課せられます。
都市計画税：都市計画事業等に充てる目的で毎年1月1日時点の市街化区域内の土地や家屋の所有者に課せられます。
- 一度買ってしまうと気軽に引っ越しができなくなる
ライフスタイルが変化した場合に対応に困ることになるかもしれません。例えば、（考えたくはないかもしれませんが）離婚をすることになった、子どもが増えた、親と同居することになった。以上のような場合に部屋に余裕があれば良いのですが、部屋が足りなくなったり、余ってしまうかもしれません。（余る分には困らないかもしれませんが）
また、転勤や転職等で引っ越す必要が生じることもあるかもしれません。
引っ越す際には売る、賃貸に出すという選択肢もありますが、すぐに買い手や借り手が見つかるとも限りません。
- 物件価格がどうなるか分からない
建物は老朽化するものなので、建物の価格は年数とともに下がっていきます。土地は老朽化はしませんので、経年による値下がりはありません。しかし、土地の価格は時代とともに動きます。ただし、上がるか下がるかは分かりません。もちろん自分の買った土地が上がれば嬉しいかもしれませんが、現実には下がることもあるかもしれません。
賃貸住宅
メリット
- 気軽に引っ越しができる
持家ではないので、住む所を変え、気分転換したくなったり、転勤等があった場合にすぐに引っ越すことができます。
- ローンを背負うという精神的な負担がない
住宅ローンを組んで家を買う場合は、大きなローンを背負うことになりますが、その精神的な負担を抱えないで済みます。
デメリット
- 家賃を支払い続けても、家は自分の所有物にならない
賃貸住宅の場合は毎月毎月家賃を支払わなければなりませんが、家賃はオーナーのものとなります。何年間支払っても、自分の財産にはなりません。
- 家の使い方はオーナー（家主）次第
オーナーの意向に沿わなければなりません。例えば、ペットが飼えないかもしれませんし、リフォームをすることができないかもしれません。
どちらが良いと決めつけることはできなく、それぞれにメリット・デメリットがあります。
マイホーム・賃貸住宅それぞれを金銭的な面から見る
ネットで物件をしてみると「3,980万円」のように書いてあることがありますが実際にはこの金額だけで買える訳ではありません。また、賃貸住宅の場合も「賃料15万円」と書かれていても、この金額だけで借りれる訳ではありません。それはなぜか？それぞれ諸費用がかかるからです。
マイホーム購入、賃貸住宅それぞれに係る費用を説明していきます。
マイホーム購入に係る費用
登記費用、仲介手数料、印紙代、不動産取得税がかかります。
また、住宅ローンを利用する場合は、事務手数料、保証料がかかります。
賃貸住宅に係る費用
賃料以外に契約時に敷金・礼金、仲介手数料、火災保険料がかかります。また、保証会社を利用する場合は保証料もかかります。
住宅ローンについて
仮にマイホームを購入する場合は、住宅ローンについて深く知るべきです。というのも、この住宅ローンによって、同じ物件を買うとしても将来的には大きな違いが出てくるからです。
住宅ローンは、住宅ローン以外のローン（カーローンやカードローン等）と比較すると、低金利で長期間の借入ができます。そのため、大きな金額を借りても月々の支払いは低くすることができます。
家をローンを組んで借りる場合は、住宅ローンを組むことになると思いますが、一言に住宅ローンと言っても、この住宅ローンには様々な種類があります。どういうことかと申しますと、住宅ローンの返済方式、金利の種類は1種類ではないのでそれぞれの内容を把握し、自分にとってメリットのある方法を選ぶ必要があります。
金利とは
ローンを借りると、「金利」が付きます。「金利」とは、お金を貸した側が借りた側からとる借りたお金に対する利息の割合のことです。お金を貸す側にとっては、タダで貸してもメリットはないので、「金利」を付けてメリットを享受するということですね。
住宅ローンを組む場合、この「金利」が大きなキーポイントになります。住宅ローンを組む際に大きなお金を長期間借りることになると思います。金利が1%違うだけでも支払い総額は数百万円も差が出てきます。なぜなら、長期間に渡り「金利」がかかり続けるからです。言葉だけの説明だけでは分かりづらいかもしれないので、例を用いて説明します。
例えば、金利1%30年、金利2%30年で同じ3,000万円を借りた場合、総支払額は下記のようになります。
金利1%30年：34,736,908円（月96,491円）
金利2%30年：39,918,769円（月110,885円）
このように、総支払額は500万円以上も差が出てきます。
金利について
大きく分けて、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利の3種類があります。
変動金利
半年ごとに金利が見直されます。ただし、一般的に返済額は5年ごとに見直されます。つまり、半年ごとの金利見直しで金利が上がりますと返済額は変わらないので元金部分の減りは遅くなってしまいます。逆に半年ごとの金利見直しで金利が下がれば元金部分の減りが早まります。
固定金利選択型
3,5,10年は金利が変わらない固定金利が適用されます。3,5,10年後に再び固定金利選択型にするか変動金利にするかを選択できます。その際に金利は選択時点の金利が適用されます。
全期間固定金利
返済終了まで金利が変わりません。
変動金利は、固定金利に比べ金利変動のリスクがあるので金利は低く設定されています。つまり、金利が低い代わりに金利変動のリスクがあるということですね。
返済方式について
元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
元利均等返済
毎月支払う元金と利子が均等です。
返済額が一定となります。元金均等よりも月々の返済額は安く済みます。
しかし、最初の方は返済額に対する利子の割合が大きいので元金の減りは遅いです。つまり、元金均等に対して総返済額が多くなります。
元金均等返済
毎月支払う元金が均等です。
最初の方は返済額（元金+利子）が大きくなりますが、元金は早く減っていきます。つまり、元利均等よりも総支払額は少なくなります。
金利・返済方式どちらも個人個人に合ったものを選ぶ必要があります。
金銭的にどちらがお得なのか
一般的にローンと家賃、同じ金額を支払う場合、どのような家を買うあるいは借りれるのでしょうか。
上記のシュミレーションにも書いた通り、金利1%30年で3,000万円借りた場合、月の支払いは、96,491円です。
つまり、マイホームの場合は月96,491円を30年間支払えば、3,000万円の家に住めます。
ところで、賃貸住宅の場合は月96,491円の家賃を支払うと、どのような家に住めるでしょう？
立地や物件の間取りにもよりますが、東京では1LDKぐらいではないでしょうか。いわゆる都心3区と言われる千代田区・中央区・港区などのの駅近の物件でしたら、もしかすると1Kぐらいかもしれません。ただし、住宅ローンを背負わないという精神的な気楽さはあります。
まとめ
今回はマイホームと賃貸住宅について比較検討をしました。
最終的には、人それぞれの状況やライフスタイル、考え方によるのかもしれません。
私は、家賃を毎月毎月払うなら家を購入しようかなと思うタイプですが、何千万円というローンを背負うのはそう気軽にはできないですね。
